未来十年的房产投资之道_每日财经

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未来十年的房产投资之道_每日财经

时间:2017-08-21 来源:每日财经

每日财经(Mrcj88.cn)讯:

  超级严厉的房产限购政策让房产泡沫的水分逐渐被挤干,房产投资变得越来越难,甚至变成亏钱的买卖。不过,很多投资者从房地产行业出去转了一圈,发现投资渠道仍然没有几个,也未必能赚到钱。那么,房产投资真的已经无利可图了吗?

  改革开放以来,特别是1998年进一步深化住房制度改革以来,我国的房地产业得到了快速发展,绝大多数的居民已基本解决了住房问题,今后我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。尽管增速下降了,但由于城镇化还在持续推进的原因,所以房地产市场的总规模仍然是很大的。获利空间还是有,但是需要动脑子。

  首先,城镇化持续推进是房地产业发展的最大空间。2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%,户籍人口的城镇化率为41.2%,规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平,则需要更长的时间。人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应,增加公共租赁房的供应。这方面北京、上海、深圳等城市最近都公布了十三五的住房发展规划,北京的规划中还专门提到了建一批共有产权房。像北京、广州、成都、武汉等城市,根据国家的要求,还出台了《加快发展租赁住房的意见》,相信在今后的若干年中,租赁市场会有比较大的发展。

  其次,城市的更新改造,也是一个潜在很大的市场。2016年,按常住人口79298万和人均住房建筑面积36.6平方米来推算,我国城镇的存量住房已经达到了290亿平方米,如果城镇化达到70%,估算下来存量的住房会超过360亿平方米。如果从现在起,每年按2%的面积进行更新、改造,或者是拆旧建新,每年需要更新改造的量也不少于7亿平方米,这是一个很大的市场。在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后,城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合,这是必然的趋势,二手房的交易占比会不断提高。2016年,北京、上海、广州、深圳、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市二手房的交易量已经超过了新房的交易量。今后随着住房租赁市场的发展和规范,租房的比例也会提高,开发商、中介机构,甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机。

  第三,新经济业态的发展和居民消费升级的需要,给房地产企业提供了新的空间。这里既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心,也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产,以及商业欠发达地区的商业地产等。这方面的投资根据这几年的估算,一般占房地产总投资的35%左右。从供需关系来看,房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间,现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展,使供给适应需求。

  因此,房产投资并不是无利可图,而是要转换思路。买房坐等升值的日子肯定是一去不复返了,而租赁、商业地产、旅游地产还有非常大的盈利空间。投资者要调整心态,转变方向,制定房地产市场的长远投资规划,让钱赚的更有道理。